“日前出臺(tái)的“國(guó)４條”“國(guó)１１條”、兩會(huì)上總理所作的政府工作報(bào)告中相關(guān)內(nèi)容、沸沸揚(yáng)揚(yáng)的央企退出房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)波……2010一開年，諸多跡象仿佛預(yù)示著今年的房地產(chǎn)風(fēng)向，似乎正在悄悄改變，政府種種手段都是將抑制投機(jī)性購(gòu)房作為我國(guó)下一階段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主攻方向之一。那么，到底2010年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是持續(xù)走高還是泡沫消失？對(duì)建材行業(yè)的影響有將如何？資深經(jīng)濟(jì)學(xué)者羅振宇與國(guó)家喉舌新華社，都給我們帶來發(fā)人深省的論點(diǎn)?！?

[羅振宇觀點(diǎn)：房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)重大問題]

2010比較有嚼勁

再說一下今年的判斷。很多人猜，今年到底是牛市還是熊市？會(huì)不會(huì)因?yàn)檎幌盗斜热缯f加息的預(yù)期，外貿(mào)環(huán)境難以好轉(zhuǎn)，信貸過大導(dǎo)致政府又開始把信貸往回收，導(dǎo)致2010年會(huì)有一個(gè)二次觸底的過程？在這里我繼續(xù)做一個(gè)大膽的判斷。

我個(gè)人認(rèn)為，2010年仍然會(huì)是一個(gè)向好的趨勢(shì)，即使不是牛市也一定是牛皮市，就是比較有嚼勁，很難落下去。當(dāng)然有些經(jīng)濟(jì)學(xué)者預(yù)測(cè)會(huì)二次觸底，這樣的預(yù)測(cè)有沒有道理？從學(xué)理分析當(dāng)然有，但是我更愿用中國(guó)思維看。

去年，我們總在說一個(gè)數(shù)字，就是所謂的4萬億。另外，還有真正厲害的一個(gè)數(shù)字，就是所謂的9.5萬億，一撒下去，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)馬上構(gòu)成一個(gè)V型反彈。但是在2009年，大家必須要注意到另外一個(gè)數(shù)字，就是企業(yè)存款達(dá)到3.5萬億。換句話說，2009年放出來這么大的信貸老虎，2010年仍然在籠子外頭，所以這個(gè)市場(chǎng)不會(huì)缺錢，這是我的基本判斷。

最近發(fā)生一個(gè)例證。3月14日兩會(huì)閉幕，3月15日北京就誕生三個(gè)央企“地王”，把北京的房?jī)r(jià)繼續(xù)推升。為什么央企會(huì)推動(dòng)“地王”誕生？因?yàn)檠肫罂诖锩嬗绣X，而且多到花不完。從春節(jié)前一直到春節(jié)后，銀行開始惜貸，開始找企業(yè)家老板們吃飯，看能不能早點(diǎn)還錢，所以銀根有收緊的趨勢(shì)，但是這僅僅是趨勢(shì)。

與此同時(shí)，我們看到2008年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三大引擎可以說熄滅了兩大，房地產(chǎn)和外貿(mào)出口熄火，政府投資來補(bǔ)上這個(gè)缺口。政府在2009年加大投資，有多大規(guī)模？誰也不知道，但是地方政府如果把它的投資基礎(chǔ)建設(shè)加起來，將是一個(gè)駭人聽聞的數(shù)字。湖北省政府說要投資12萬億，引起了媒體一片質(zhì)疑，地方政府哪來這么大心氣我不得而知，總之你看到一個(gè)地方政府的投資計(jì)劃是第二頭要沖出籠子的老虎。稍微點(diǎn)算一下，全國(guó)現(xiàn)在正在新建的33條地鐵，4萬億左右的高鐵，大規(guī)模的政府投資都在未來幾年。所以無論是企業(yè)手里的錢，還是銀行在加息上非常曖昧的神態(tài)，還有地方政府對(duì)“鐵公基”的投資，這仍然是一個(gè)天文數(shù)字。如果整合了這些方面來看，2010年絕對(duì)不會(huì)經(jīng)濟(jì)不好。

另外一個(gè)證據(jù)，改革開放30年歷史上，所有攀升的經(jīng)濟(jì)景氣周期從來不可能是一年，最短也是兩年左右。為什么？道理也很簡(jiǎn)單，因?yàn)殂y行過量放貸，一定會(huì)在一定的周期之后產(chǎn)生壞賬，這個(gè)壞賬就會(huì)使銀行真正開始進(jìn)入一個(gè)緊縮銀根的周期。如果稍微匡算一下，2012年左右將是2008—2009年投放市場(chǎng)大量信貸的一個(gè)壞賬期。我們?cè)诒本┤锩嬉粋€(gè)共識(shí)判斷，2012年中國(guó)將會(huì)迎來下一個(gè)經(jīng)濟(jì)景氣的下行周期。

2010房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)重大問題

房地產(chǎn)是建陶行業(yè)高度相關(guān)的一個(gè)行業(yè)，而在2009年可以說是民怨沸騰。剛剛結(jié)束的兩會(huì)上，我們看到政府似乎要打壓房地產(chǎn)的決心。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，會(huì)殃及池魚，禍及我們建陶產(chǎn)業(yè)，但我個(gè)人判斷是肯定不會(huì)的。下面我從幾個(gè)通常大家不太去關(guān)注的幾個(gè)角度來講講。

判斷的理由除了說中國(guó)的大規(guī)模城市化，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，包括中國(guó)普遍的城市需求等這一些老生常談的說法外，再來看看什么是屬于2010年非常獨(dú)特的東西。

2010年非常獨(dú)特的一點(diǎn)是民間并不缺錢。從今年1月份開始，到春節(jié)期間，在海南樓市有一輪劇烈的增長(zhǎng)，大概海南樓市在三個(gè)月之內(nèi)漲了一倍，所以有人會(huì)說，這個(gè)不就是1992年海南泡沫的翻版嗎？這不就是09年發(fā)生迪拜慘案的再演嗎？表象上很像，但是內(nèi)在的機(jī)理不是那么回事。我非常相信資本的嗅覺，但是要看是什么資本。1992年沖進(jìn)海南的資本是失控的銀行信貸，迪拜的資本是試圖圖謀暴利的華爾街國(guó)際資本，這兩種資本都帶有某種非理性的特征，但是這一輪抬升海南房?jī)r(jià)的資本并不是這個(gè)特征，它是一股一股民間的涓涓細(xì)流，他們自己決定自己的要求。

第二個(gè)理由，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的游戲規(guī)則和07、08年時(shí)候的游戲規(guī)則不太一樣。拿北京、上海、廣州、深圳樓市來說，北京和上海的樓市現(xiàn)在的游戲已經(jīng)不是一個(gè)全民游戲，一個(gè)兩居室平均價(jià)如果達(dá)到2萬/每平方米左右，就與普通公眾的收入已經(jīng)脫鉤，玩這局游戲的人通常只是那些真正口袋里面有錢的富有階層。這樣小小的變化，中央政府出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)的措施只是溫柔一刀，而不是前些年驚艷一槍，因?yàn)楝F(xiàn)在還是在信貸上做文章，如提高一點(diǎn)首付比率，二次放貸貸款不打折等。

在政府方面，我們會(huì)看到這兩年的中國(guó)政府它的行為邏輯和前些年有一個(gè)特別重要的變化。小平同志1979年在搞改革的時(shí)候，所有的道理是那么的清楚，如果想國(guó)家富強(qiáng)就要這么干，所以當(dāng)時(shí)提出來的是“摸著石頭過河”。但是現(xiàn)在改革開放31年之后，我們看到中國(guó)政府在治國(guó)方略當(dāng)中，會(huì)非常明顯地感覺到陷入了一種“左右兩難”的局面。既然“左右兩難”，現(xiàn)在政府很多形式的邏輯就變成了左平右緩：房?jī)r(jià)太高了，壓一壓，房?jī)r(jià)太低，就默認(rèn)地方政府把房?jī)r(jià)調(diào)一下。我們中國(guó)政府這個(gè)巨大的平衡器，就是中國(guó)政府在當(dāng)下社會(huì)當(dāng)中扮演的角色。

這個(gè)角色也保證了中國(guó)政府不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)像2004年那一輪調(diào)控開始一樣，急于打壓，說到底中國(guó)房地產(chǎn)的問題是中央和地方利益分配不平衡。1994年國(guó)家搞分稅制改革，把稅務(wù)系統(tǒng)分成國(guó)稅和地稅。地方政府從1994到1998年過了四年非常困難的日子。在中西部很多地方的干部教師發(fā)不出工資，鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政空轉(zhuǎn)是非常普遍的現(xiàn)象。我們終于迎來了輝煌的1998年，地方政府突然在天邊看到一絲曙光，就是搞房地產(chǎn)——賣地，地方政府或多或少的改入都來自于土地出讓，如果一旦過于打壓房地產(chǎn)，就會(huì)哀鴻遍野，這是中國(guó)房地產(chǎn)真正的死扣，這個(gè)死扣不解決，任何預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)暴跌、會(huì)腰斬的評(píng)論者，我想都是不負(fù)責(zé)任的。

應(yīng)高度重視互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊

最后還有幾點(diǎn)值得大家注意：傳統(tǒng)的制造業(yè)正一點(diǎn)一點(diǎn)地被互聯(lián)網(wǎng)啃掉，我們應(yīng)該高度重視互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)我們的沖擊；北京二手房交易量第一次超過一手房，意味著中國(guó)房地產(chǎn)在北京、上海核心城市中心地帶開發(fā)已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在中國(guó)GDP當(dāng)中的重要性已經(jīng)度過了它極端高峰，開始緩緩在走下坡路；現(xiàn)在所有的房地產(chǎn)建設(shè)基本上都是精裝修房，過去直接面對(duì)消費(fèi)者終端的陶瓷銷售模式，會(huì)在未來幾年急劇萎縮，像工程隊(duì)和業(yè)主方大規(guī)模的B2B業(yè)務(wù)會(huì)發(fā)展起來；隨著中國(guó)政府在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的決策越來越重，企業(yè)家和政府進(jìn)行對(duì)話的能力的培養(yǎng)可能是在今后五年決定一個(gè)企業(yè)命運(yùn)最重要的因素。

總結(jié)上述講話，2010年我估計(jì)也確信，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)有問題，中國(guó)房地產(chǎn)也不會(huì)有問題，但是這樣的好日子也許將會(huì)在未來兩年到三年內(nèi)結(jié)束，我們又會(huì)迎來一個(gè)低谷，但之后馬上又是一個(gè)V型反彈。

在過往30年發(fā)展過程當(dāng)中，我們要看到技術(shù)創(chuàng)新、中國(guó)市場(chǎng)成熟、互聯(lián)網(wǎng)信息時(shí)代到來、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)崛起對(duì)我們的影響，如果從產(chǎn)業(yè)模式上、企業(yè)組織上、營(yíng)銷模式上等沒有做好準(zhǔn)備的話，即使還是同一條河流，但是也許你沒有機(jī)會(huì)第二次再踏進(jìn)這條河流。（孫春云許芳潘炳森）[NextPage]

延伸閱讀：
新華社前所未見連下6篇社論評(píng)述地產(chǎn)問題

背景：
2009年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

2009年12月14日溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”。

2009年12月17日五部委聯(lián)合通知，規(guī)定開發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。

2009年12月23日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局明確，從明年起，不足5年的普通住宅轉(zhuǎn)讓，將按照其銷售收入減去購(gòu)房款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，非普通住房則將全額征收。

2010年1月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，要求增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”。

2010年1月18日中國(guó)人民銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2010年2月20日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機(jī)行為。

首先，最近一段時(shí)間以來，國(guó)土部等部門為抑制房?jī)r(jià)快速上漲出臺(tái)了一系列措施，特別是房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引起了中央、國(guó)務(wù)院的高度重視，可以說上下已經(jīng)形成了共識(shí)。

出于作為媒體人的責(zé)任感，新華社記者對(duì)于北京房?jī)r(jià)的過快上漲有親身的體會(huì)，房?jī)r(jià)的上漲速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，也超過了老百姓收入增長(zhǎng)的速度。

而同時(shí)，來自全國(guó)兩會(huì)代表、委員對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的聲音比較強(qiáng)。為此，兩會(huì)一結(jié)束，新華社國(guó)內(nèi)部評(píng)論室就開始策劃房地產(chǎn)系列評(píng)論。

[3月28日]紅火景象下的樓市之憂

不斷飆升的房?jī)r(jià)使房地產(chǎn)市場(chǎng)日益遠(yuǎn)離百姓。中國(guó)人民銀行一項(xiàng)調(diào)查顯示，超過７０％的受訪者認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)水平“過高，難以接受”。在樓市高歌猛進(jìn)、拉動(dòng)ＧＤＰ增長(zhǎng)等光鮮外表下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題和隱憂已到了必須引起重視的時(shí)候。

房地產(chǎn)與數(shù)十個(gè)行業(yè)密切相關(guān)，在帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面的作用不可小覷。但正因?yàn)樽饔么蟆@利快，地方政府愈來愈倚重拍賣地皮、推高房?jī)r(jià)來“繁榮”經(jīng)濟(jì)。在房地產(chǎn)商暴富神話和地方ＧＤＰ增長(zhǎng)背后，是大量社會(huì)資金過度涌入。

２００９年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年增長(zhǎng)１６．１％，商品住宅投資增長(zhǎng)１４．２％，遠(yuǎn)高于ＧＤＰ８．７％的增幅。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資占比超過２２％。這種“虹吸效應(yīng)”必然破壞經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，傷害經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

購(gòu)房人過重的還貸壓力已成為抑制居民消費(fèi)的重要原因。貸款買房的人為了還貸，不得不壓縮日常開支。無房戶為了買房，又要節(jié)衣縮食攢錢。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，２００８年我國(guó)居民消費(fèi)率僅為３５．３％，不僅遠(yuǎn)低于美國(guó)的７０．１％，也低于同屬發(fā)展中國(guó)家印度的５４．７％。

過度膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非經(jīng)濟(jì)發(fā)展和百姓生活之福。住房可以是賺錢的商品，但更是基礎(chǔ)的民生產(chǎn)品。滿足人民基本居住需求，是政府義不容辭的責(zé)任。只有把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和提高民眾生活幸福指數(shù)協(xié)調(diào)起來，房地產(chǎn)市場(chǎng)才可能從當(dāng)前亂象中突圍，獲得更加廣闊的發(fā)展前景。[NextPage]

[3月29日]不能讓樓市成為投機(jī)者的樂園買進(jìn)、囤積、拉高出手……

在房地產(chǎn)投資巨額回報(bào)的誘惑下，不僅投機(jī)客規(guī)模越做越大，而且越來越多的人加入炒房大軍，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一道獨(dú)特景觀。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制投機(jī)性購(gòu)房已成為重要任務(wù)。

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，過去幾年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)色彩愈來愈濃：先有“溫州炒房團(tuán)”，后有“山西炒房團(tuán)”“內(nèi)蒙古炒房團(tuán)”，“先富起來”的地方、“先富起來”的人們南征北戰(zhàn)攻城略地……在北京、上海、深圳、杭州等城市，以幾十套、幾百套為單位大規(guī)模買房、囤房的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。２００９年房?jī)r(jià)上漲最猛時(shí)，北京二手房市場(chǎng)的成交均價(jià)幾乎每天都在上漲，交易的樓盤有三分之一是５年之內(nèi)的新房。

房子首先是一種基本民生產(chǎn)品。當(dāng)百姓對(duì)住房的實(shí)際需求遭遇大規(guī)模投機(jī)活動(dòng)，所產(chǎn)生的“繁榮”絕非社會(huì)與市場(chǎng)之福。樓市投機(jī)活動(dòng)盛行，催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)火暴，營(yíng)造著供不應(yīng)求的“繁榮”景象，但隨之而來的房?jī)r(jià)飛漲、空置率不斷增加、信貸風(fēng)險(xiǎn)迅速累積等一系列嚴(yán)重問題，讓大量百姓自住性購(gòu)房的希望化為泡影。

從來就沒有穩(wěn)賺不賠的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也不會(huì)只漲不跌。無論是早些年的日本，還是上世紀(jì)９０年代初我國(guó)海南的房地產(chǎn)泡沫，前車之鑒都說明了同樣一個(gè)道理：房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦成為投機(jī)者的樂園，投資者面對(duì)的必然是噩夢(mèng)。無論是日前出臺(tái)的“國(guó)４條”“國(guó)１１條”，還是兩會(huì)上總理所作的政府工作報(bào)告中相關(guān)內(nèi)容，都已將抑制投機(jī)性購(gòu)房作為我國(guó)下一階段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主攻方向之一。能不能抵制住虛假繁榮的誘惑，堅(jiān)定地將相關(guān)政策執(zhí)行到位，需要政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)付出更大的努力。[3月30日]堅(jiān)決清除房?jī)r(jià)中的“腐敗成本”隨著不斷攀升的高房?jī)r(jià)一次次吸引公眾的目光，房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗問題一個(gè)個(gè)浮出水面。近日被法院一審判處無期徒刑的南昌市國(guó)土局原局長(zhǎng)周宏偉交代，一些房地產(chǎn)開發(fā)商借“春節(jié)拜年”的名義排著隊(duì)給他送禮，以致他根本記不清哪筆錢是誰送的。２００９年落馬的腐敗官員中，大多與房地產(chǎn)商有著說不清道不明的曖昧關(guān)系。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從最初批準(zhǔn)立項(xiàng)到最終開盤銷售，涉及的部門少則一二十個(gè)，多則百十來個(gè)。而僅從目前查辦的案件來看，腐敗幾乎滲透到了從立項(xiàng)、貸款、工程招標(biāo)、用途變更、容積率調(diào)整、監(jiān)理驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)。

從掌權(quán)者直接受賄后為開發(fā)商提供便利轉(zhuǎn)為較隱蔽的“權(quán)房交易”，低價(jià)購(gòu)房、轉(zhuǎn)賣套利，繼而更隱蔽地以權(quán)力為“干股”，幕后參與房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)商與腐敗官員為逃避法律制裁，可謂煞費(fèi)苦心。與之相比，開發(fā)商為腐敗官員安排娛樂消費(fèi)、出國(guó)考察、組團(tuán)旅游乃至色情服務(wù)，逢年過節(jié)再奉上各類“消費(fèi)卡”甚至為其子女出國(guó)留學(xué)提供資助，則顯得小巫見大巫了。

“腐敗成本”必將推高房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，甚至“綁架”地方公權(quán)力，導(dǎo)致中央宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化，房?jī)r(jià)如脫韁野馬。

腐敗不除，房?jī)r(jià)難抑，房地產(chǎn)市場(chǎng)更不可能回歸健康發(fā)展軌道。重拳出擊清除房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，既是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、遏制房?jī)r(jià)的前提，也是回應(yīng)民意、改善民生的需要。

清除房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，必須強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。陽(yáng)光是最好的防腐劑。

[3月31日]瘋狂的房?jī)r(jià)叫板土地招拍掛

隨著一個(gè)又一個(gè)“地王”誕生，土地招拍掛制度吸引越來越多的人關(guān)注與思考。究竟是暴漲的房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)？還是土地招拍掛推高了房?jī)r(jià)？一貫被視為“陽(yáng)光政策”的土地招拍掛制度正在受到越來越多的質(zhì)疑。

應(yīng)當(dāng)看到，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為招拍掛，這在土地資源分配上是一種進(jìn)步，是防治“暗箱操作”產(chǎn)生腐敗的有效辦法。但是，應(yīng)當(dāng)看到，土地招拍掛源于土地私有制度。而在我國(guó)，土地屬于國(guó)家，是公共財(cái)產(chǎn)，必須惠及所有國(guó)民。如果誰賣出去誰受益、賣價(jià)越高越受益，哪里還有我國(guó)土地的公益屬性？因此，決不能把土地招拍掛與基本的土地制度割裂開來，只談“一縷陽(yáng)光”和“價(jià)高者得”的市場(chǎng)法則。

權(quán)威人士指出，我國(guó)土地的特殊屬性，使得地方政府作為賣方居于高度壟斷的強(qiáng)勢(shì)地位，土地買賣并不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，現(xiàn)有的土地招拍掛屬于供給壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)型。這種供給壟斷與需求競(jìng)爭(zhēng)并存的模式，必然造成需求方惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致地價(jià)不斷暴漲。

土地招拍掛制度完善的道路還很長(zhǎng)。

首先，參與招拍掛的企業(yè)及其管理者的經(jīng)營(yíng)紀(jì)錄、資歷和征信應(yīng)作為制度組成部分，對(duì)那些只炒地不蓋房、囤地“磨洋工”的不良企業(yè)實(shí)施進(jìn)入限制。

其次，作為涉及公共利益的土地交易，不能搞“一錘子買賣”，必須嚴(yán)格事后監(jiān)管，既要讓囤地、炒地者無所遁形，更要限制、杜絕那種“先拿地，再調(diào)整規(guī)劃”的行徑。決不能讓約定容積率、配套設(shè)施、公共用地及開竣工時(shí)間等變成“松緊帶”。

再次，必須堅(jiān)持健全信息公開制度，從土地供應(yīng)計(jì)劃到竣工驗(yàn)收和違法違規(guī)用地查處信息，要全程公開，解決信息不對(duì)稱問題。要做到主管部門信息上網(wǎng)、社區(qū)信息上墻，使土地利用和建設(shè)規(guī)劃成為大眾規(guī)劃。

北京市近日決定暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地入市交易，采取措施改進(jìn)土地交易方式，控制非理性土地競(jìng)價(jià)，設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間、增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等作為土地競(jìng)買條件，這是基于對(duì)現(xiàn)實(shí)情況的正視，有助于制度的完善。

[4月1日]“土地財(cái)政”還能維持多久

當(dāng)不斷上漲的高房?jī)r(jià)日益成為輿論焦點(diǎn)、百姓之痛時(shí)，人們?cè)絹碓桨l(fā)現(xiàn)，除了享受暴利的開發(fā)商，高價(jià)出讓土地的地方政府同樣是大贏家。由此引發(fā)的“土地財(cái)政”問題，受到越來越多的人關(guān)注和質(zhì)疑。

央企也好，民企也罷，瘋狂拿地、推高地價(jià)房?jī)r(jià)的背后，總能看到一些地方政府的影子。今年兩會(huì)上有代表委員透露，2009年全國(guó)土地出讓收入約達(dá)14239億元，一些城市年土地出讓收益占到了財(cái)政收入的五六成之多。據(jù)記者了解，西部某城市年財(cái)政收入為200余億元，而其年經(jīng)營(yíng)土地的收入竟超過了100億元。

僅憑所謂“經(jīng)營(yíng)城市”的口號(hào)，通過“收儲(chǔ)土地”和高價(jià)拍賣，轉(zhuǎn)手就能獲得巨額收益。更何況，與其他實(shí)體投資項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)年就能見效，對(duì)GDP的“貢獻(xiàn)”顯著。這就不難理解地方政府為何熱衷于賣地。如此情況下，又如何寄希望于地方政府主動(dòng)控制房?jī)r(jià)？

把出讓土地作為地方的主要財(cái)源，在某種程度上是一種“一榮俱損”的短期行為。一方面，在滾滾而來的財(cái)政收益和“政績(jī)”面前，百姓的買房承受能力、耕地保護(hù)紅線都顯得蒼白無力；另一方面，一屆政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，實(shí)際上是預(yù)支了未來若干年的土地收益總和。這種“透支”必然影響資本、資源的合理配置，損害地方經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，最終都會(huì)增加消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，加劇百姓住房難；地價(jià)過快上漲吹大房地產(chǎn)泡沫，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展埋下隱患。

溫家寶總理在兩會(huì)《政府工作報(bào)告》中明確提出，要“大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價(jià)格過快上漲?！币龅竭@一點(diǎn)，需要打破地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益共享鏈條。

解決“土地財(cái)政”問題，當(dāng)務(wù)之急是從制度安排上弱化地方“以地生財(cái)”的沖動(dòng)。一方面，亟待完善土地收入管理使用辦法，變寅吃卯糧式的一次性“透支賣地”為每年都有土地收入的平穩(wěn)開發(fā)，并且嚴(yán)格管理和規(guī)范使用賣地資金，確保賣地收入更多地用于改善民生；另一方面，按照事權(quán)和財(cái)權(quán)相匹配的原則，給予地方更多的資金支持，使其能夠有財(cái)力支撐地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。[NextPage]

[4月2日]稅收杠桿應(yīng)發(fā)揮更大作用

隨著房?jī)r(jià)狂飆猛進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)是否應(yīng)該征收高額稅的話題熱起來了。雖然至今爭(zhēng)議雙方各持己見、莫衷一是，但有一點(diǎn)顯而易見，那就是在中央強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、抑制房?jī)r(jià)過快上漲的大背景下，稅收杠桿應(yīng)當(dāng)發(fā)揮更大的作用。

房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)全局，房?jī)r(jià)高低更關(guān)乎百姓利益。因此，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該迅速找到有效抓手。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步健全，行政調(diào)控已不能解決所有問題，應(yīng)該讓符合市場(chǎng)規(guī)律、可靈活運(yùn)用的稅收杠桿發(fā)揮更大作用。

稅收杠桿不僅是國(guó)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要經(jīng)驗(yàn)，而且在我國(guó)以往對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中發(fā)揮了重要作用。在國(guó)外很多國(guó)家，物業(yè)稅的實(shí)施有效抑制了炒房，并為地方政府提供了穩(wěn)定的財(cái)政來源；在我國(guó)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅等稅收政策的調(diào)整，已經(jīng)作為信號(hào)在引導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面發(fā)揮了積極作用。事實(shí)證明，合理利用稅收杠桿的確可以在房地產(chǎn)調(diào)控中收到良好效果。

讓稅收杠桿在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮更大作用，首先應(yīng)該統(tǒng)籌好與房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)稅種。目前涉及房地產(chǎn)的稅種有幾十項(xiàng)之多。如何公平稅負(fù)，合理設(shè)計(jì)稅制，如何相機(jī)決斷，適時(shí)調(diào)整稅收，都是最基礎(chǔ)、最重要的工作，需要相關(guān)部門在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上盡快完善。

讓稅收杠桿在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮更大作用，應(yīng)該增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。我國(guó)目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的大部分稅種都在流通環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅種缺失。應(yīng)該逐步完善出臺(tái)物業(yè)稅的技術(shù)條件，有步驟地出臺(tái)物業(yè)稅。

讓稅收杠桿在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮更大作用，更應(yīng)該在征管環(huán)節(jié)嚴(yán)格執(zhí)法。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但也成為稅收案件多發(fā)行業(yè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)隱匿預(yù)售收入等現(xiàn)象仍然普遍存在。應(yīng)該不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的控管與稅務(wù)稽查。

值得注意的是，中央2010年財(cái)政預(yù)算報(bào)告中明確提出，將完善房產(chǎn)稅?？梢灶A(yù)見，作為宏觀調(diào)控的重要手段，稅收杠桿將在今后更多地應(yīng)用到房地產(chǎn)調(diào)控中，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和房?jī)r(jià)回歸合理創(chuàng)造條件。

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